KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE NASIL BİR YOL İZLENMELİDİR?

ÖZET

Belediyeler, son yıllarda gecekondu türü çarpık yapılaşmayı azaltabilmek ve sağlıklı bir kentleşmeyi sağlamak için 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna göre kat karşılığı inşaat ihalelerini gerçekleştirerek kendilerine ait arsalar üzerine, 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 14 ve 69. maddelerinde yer alan yetkilere istinaden konut ve ticari binaların yapımına hız vermiştir. Bu konuda daha önce ihale gerçekleştirmeyen belediyeler, söz konusu ihalelere yönelik ihale dokümanı bulmakta zorluk çekmekte, ihalelerde nasıl sağlıklı bir yol izleneceğine dair tereddütler yaşamaktadırlar. Ayrıca, belediyeler mülkiyeti kendilerine ait arsalar üzerine sadece konut ve ticari bina değil, kültür ve sanat yapılarını da yapmak istemekte hatta ihalelerde bağımsız bölümleri az ve sabit sayıda tutarak yüklenicilerden nakit ödeme talep etmektedirler.

ANAHTAR KELİMELER: Belediye, Devlet İhale Kanunu, Belediye Kanunu, avan proje, uygulama projesi, muhammen bedel

1. GİRİŞ

Belediyeler kendi bütçelerinden ödeme yapmadan kendi mülkiyetlerinde bulunan arsalar üzerine 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kat karşılığı inşaat ihaleleri gerçekleştirmektedir. İlk defa bu yöntemi kullanarak ihale yapacak belediyeler, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’ndakine benzer ihale dokümanı bulunmaması nedeniyle nasıl bir ihale şartnamesi ve sözleşme tasarısı hazırlayacakları ve izleyecekleri yol haritası hususunda tereddütler yaşamaktadır. Konut ve ticari merkezler dışında belediyeler başka nasıl yapılar yaptırılabilir? Kültür ve sanat yapıları yapılabilir mi? Belediyeler nakit ödeme alabilir mi? İhale avan projeye göre mi yoksa uygulama projelerine göre mi gerçekleşmeli? Gayrimenkul değerleme şirketlerine, değerleme ve fizibilite raporu hazırlatılmalı mı? Bu makalede, belediyelerin kat karşılığı inşaat ihalelerinde izlenecek yol ve alternatif talepleri değerlendirilecektir.

2. TANIMLAR VE İLGİLİ KANUN MADDELERİ

5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun Belediyenin görev ve sorumlulukları başlıklı 14. Maddesini a bendinde “Belediye, mahallî müşterek nitelikte olmak şartıyla; a) ………….. sosyal hizmet ve yardım, nikâh, meslek ve beceri kazandırma; ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetlerini yapar veya yaptırır. …..” ve Arsa ve konut üretimi başlıklı 69. maddesinin ilk paragrafında “Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak,kamulaştırma yapmak,bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir.” denilmektedir. Belediyeler, ifade edilen kanun maddelerine istinaden 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda genel olarak kapalı teklif usulü ile kat karşılığı ihaleleri gerçekleştirmektedir.

2.1. Avan Proje mi Uygulama Projeleri mi?

İhalesi yapılacak olan taşınmaza ait öncelikle jeolojik zemin etüdünün yapılması gerekmektedir. Genelde konut ve ticari yapılar üzerine yoğunlaşan belediyeler, jeolojik zemin etüdünü tamamladıktan sonra yapım işini avan projeye göre mi yoksa uygulama projelerine göre mi ihaleyi gerçekleştireceğine karar vermelidir. Ön proje, ilk tasarım anlamına gelen avan proje, uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden ve genel olarak l/l00, l/200 ölçeklerde yürürlükte bulunan imar plan ve mevzuata göre düzenlenen projedir. Uygulama projesi ise yapının inşa edilebilmesi için, statik projesinin tüm inşai ölçülerini, tesisat projesinin inşaatı etkileyen bütün elemanlarını, imalat detaylarına uygun ölçü ve karakterde mimari elemanlarını, detaylarla ilgili referanslarını ve tüm detayları çizim teknikleri ile eksiksiz içeren, gerekli bütün ölçülerin ve malzemelerin yazıldığı; büro ve şantiyede her türlü çalışma ve imalat aşamasında kullanılabilecek nitelikte ve kolayca anlaşılabilir çizim tekniği ile hazırlanan projelerdir.

Avan projede detay olmayıp 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre belirlenen toplam inşaat alanı ve kat sayısına göre yüklenici, uygulama projelerini hazırlayıp inşaata başlayabilecektir. Bu durumda meydana gelebilecek en büyük problem, uygulama projelerinin hazırlanma sürecinde idare ile yüklenici arasında yaşanacak  özellikle mimari proje çizimidir. Hangi bağımsız bölüm nerede hangi konumda olacak hangi malzemeler seçilecek? Yüklenici daha az olan maliyetteki malzemeyi seçmek isterken idare daha kaliteli ve pahalı olan malzemeyi seçmek isteyecektir. Bu sebeple belediyelerin hem zaman kaybetmemesi hem de istedikleri projenin yapılması ve istedikleri malzemeleri kullanabilmeleri için kat karşılığı inşaat ihalesini yapmadan önce 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre projenin maliyetine göre 22/d Doğrudan Temin veya uygun gördükleri ihale usulü ile uygulama projelerinin hazırlanması için ihale yapması gerekmektedir. Bu durumda idare, projenin her aşamasında hakimiyet kuracak, avan proje ile çıkılan ihalede yüklenici ile çıkması muhtemel tartışmaların önünce geçecek ve istediği uygulama projelerini hazırlatabilecektir.

Diğer önemli bir husus ise yapım işinin yaklaşık maliyetinin belirlenmesi ve kat karşılığı inşaat ihalesi ile gerçekleştirilecek olan ihaleye ait ihale dokümanlarının hazırlanmasıdır. Avan proje ile gerçekleşen ihalelerde, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ’de yer alan yapı sınıflarına göre yaklaşık maliyet belirlenirken uygulama projelerinin hazırlanması için 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre yapılacak olan ihalede, detay projelere ve metrajları belli olan iş kalemlerine göre yaklaşık maliyet tespit edilebilecektir. Belediyeler, 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu’na göre yapılacak olan ihalede, uygulama projeleri dışında kat karşılığı inşaat ihalesine ait, ihale dokümanının hazırlanması, mahal listelerine şerefiye payları da düşünülerek puanlama yapılması, mahallere yapılacak olan puanlama sisteminin gerekçelerinin belirtilmesi, puanlama tablosunun hazırlanması ve yaklaşık maliyet hesabının hazırlanması hizmetini de ihale kapsamında isteyebilecektir.

2.2.Gayrimenkul Değerleme ve Fizibilite Raporu Hazırlanması

Belediyelerin, avan proje ile olsun uygulama projeleri ile olsun kat karşılığı inşaat ihalesi yapmadan önce, Sermaye Piyasası Kurulu’nca listeye alınmış olan bir gayrimenkul değerleme şirketine, ihalesine çıkılacak taşınmaz için “Gayrimenkul Değerleme ve Fizibilite Raporu” hazırlatması menfaatine olacaktır. Hazırlanan bu rapor hem çıkılması planlanan ihaledeki paylaşım oranı hem de ileride yapılacak olan denetimler için kanıtlayıcı bir evrak olacaktır. 

2.3.İhale hazırlık dosyasında hangi evraklar olmalı ?

Belediyeler, 2286 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun İhale işlem dosyasının düzenlenmesi başlıklı 15. Maddesine göre hazırlamaları gereken ihale işlem dosyasında ilk etapta;

a)Taşınmaza ait tapu kaydı,

b)Taşınmazın imar durumu ve aplikasyon krokisi,

c) İta Amirine ait evrak (Belediyelerde belediye başkanı seçim mazbatası olabilir)

d)Taşınmaza ait emlak vergisi beyannamesi,

e)Yaklaşık maliyet evrakları, uygulama projeleri, ihale dokümanları, şerefiye payları da düşünülerek yapılan puanlama ve tablosu,

f)5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 18/j maddesi gereğince Belediye Meclisine ihaleye çıkılması için Encümen üyeleri tarafından sunulan talep yazısı ve Meclis Onay yazısı

g)İhale ilanı için yazılan yazışmalar ve ödeme evraklarının olması tavsiye edilmektedir.

3.İdare tarafından talep edilecek hususlar

Belediyeler, hazırlatmış oldukları Gayrimenkul Değerleme ve Fizibilite Raporu ve taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki mal sahibine verilecek % oranını bir arada değerlendirdikten sonra bağımsız bölümlerin uygulama projesine göre hazırlanmış şerefiye payları tablosuna göre kendi idareleri adına isteyecekleri bağımsız bölümleri tespit edecektir. Belediyeler son zamanlarda bağımsız bölüm talep etme yerine ihtiyacına göre daha az sayıda bağımsız bölüm ve başlangıç değeri tespit ederek nakit ücret talep etmektedir. Bu şekilde yapılacak olan ihaledeki en önemli avantaj, belediyenin kasasına hızlı bir şekilde nakit para girecek olmasıdır. Eski yöntemle yapılan kat karşılığı ihalelerde, yüklenici tarafından teslim edilen konut veya işyerlerinden kira veya satış yolu ile elde edilecek gelir daha uzun bir zamanda belediyenin kasasına girmektedir. Şöyle bir örnek vermek gerekirse, belediye, ihalede tiyatro salonu, gişe satış yeri ve bir dükkanı kendi adına talep ederek ve artırım başlangıç değerini belirleyerek ihaleye çıkabilir. İhaledeki diğer tüm bağımsız bölümler yüklenici adına olacaktır. İsteklilerin şerefiye paylarına göre değişik teklifler vermeleri ve böylece teklif değerlendirmenin zorlaşması sona erecektir.

3.1.Yapı Ruhsatı ve Vergiler

          Yapıya ait yapı ruhsatı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat başlıklı 26. Maddesinde belirtilen “Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.” hükmü gereğince belediyeler tarafından verilebilmektedir. İhale dokümanında vergiler ve masraflar ile ilgili;

a.) İnşaatın yapımı ile ilgili olarak

• Devlet’e ait her türlü vergiler (üzerinde inşaat yapılacak arsanın mülkiyetinden doğanlar hariç), resimler ve hizmet bedelleri,
• Noter ve mahkeme harç ve masrafları,
• Mevzuat gereğince iskân alınıncaya kadar ödenecek her türlü vergi, resim, harç, sair masraflar, karar pulu, vergi dairesi, SGK, tüm bağımsız bölümlere ait yapı kullanım izin belgesi giderleri ve benzeri giderler ile ulaşım, nakliye ve her türlü sigorta giderleri
• Sözleşmenin noterce tasdik tarihinden sonra yeniden konacak vergi, resim ve harçların yükleniciye ait olacağı,

b.) İnşa edilecek bağımsız bölümlerin yüklenicinin kendi adlarına veya satışı durumunda 3. kişiler adına tapuya tescili için gerekli vergi, resim ve harçlar ile iskân ve cins tashihine ilişkin tüm harç ve masrafların (Veraset ve Harçlar Vergi Dairesine ödenecek ilişik kesme harçları da dahil olmak üzere) yüklenici tarafından karşılanacağının; ilave olarak, idareye ait olacak bağımsız bölümlerin teslimi için gerekli her türlü giderin yüklenici tarafından karşılanacağının,

c.) Proje sınırları içerisindeki tüm kanal ve şebeke suyu imalatları Yüklenici tarafından yapıldığından ilgili belediye Müdürlüğünce Kanal ve Şebeke katılım bedelleri alınmayacağının ve proje sınırları içerisindeki tüm yolların yüklenici tarafından yapıldığından Fen işleri Müdürlüğünce Yol katılım harçları alınmayacağının belirtilmesi gerekmektedir.

3.2.Kat İrtifakının Kurulması ve Bağımsız Bölümlerin Yükleniciye İntikali

İhale dokümanında yüklenicinin işe başlamasını müteakip en geç idarenin takdir edeceği bir süre (örneğin 90 gün) içinde kat irtifakını, tüm masrafları yükleniciye ve tüm bağımsız bölümler idareye ait olacak şekilde kurulacağının ifade edilmesi gerekmektedir. Yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin yükleniciye Tapu Sicil Müdürlüğü’nde devrinin idarece hazırlanacak olan “İnşaat İlerleme Durum Tespit Tutanağı” doğrultusunda aşağıdaki tabloda  örneği verilen  şekilde yapılacağı belirtilmelidir.

Taahhüt konusu işlerin inşaat seviye tespiti, Yüklenicinin yazılı talebi üzerine düzenlenecek “İnşaat İlerleme Durum Tespit Tutanağı” ile yapılacaktır. İnşaat İlerleme Durum Tespit Tutanağı kontrol ve yüklenici tarafından düzenlendikten sonra yüklenicinin yazısı ekinde onay için İdareye gönderilir. İnşaat İlerleme Durum Tespit Tutanağı’nın ekinde Sosyal Güvenlik Kurumu’nun ilgili Müdürlüğünden güncel tarihli alınmış “Hakediş Ödemeleri İçin Borcu Yoktur Belgesi”nin olması şart olacağı da belirtilmelidir.

Yüklenici kendisine ait olacak olan bağımsız bölümleri, yukarıdaki tabloda belirtildiği şekilde kısım kısım hak edeceği, yüklenicinin hak ederek tapudan ferağını almış olduğu bağımsız bölümler haricindeki bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satış vaadi ile veya harici satış sözleşmesi ile satmasının yasak olacağı ve durumun herhangi bir şekilde tespiti durumunda yüklenici her bağımsız bölüm başına örneğin 50.000,00 TL (Elli bin Türk Lirası) ceza ödeyeceği ihale dokümanında belirtilmelidir. Bu durumda yüklenicinin ihalede kazanmış olduğu tüm bağımsız bölümleri inşaatı tamamlamadan elde etmesinin önünce geçilecek, inşaatın ilerleyen safhalarında yüklenicinin iflas etmesi, inşaatı tamamlayamaması durumlarında idarenin kaybı olmayacaktır.

Yüklenici tarafından teklif edilen nakit tutarın ise idareye verilmesi tamamen idarelerin takdirinde olacak bir husustur. Meblağın yüksek olması durumunda örneğin teklif edilen bedeli 4 (Dört) eşit taksitte ödeyebileceği, yüklenicinin tüm yapıların inşaat seviyesinin %25’e ulaştığında bedelin %25’ini ilk taksit olarak, tüm yapıların inşaat seviyesinin %50’ye ulaştığında bedelin %25’ini 2. taksit olarak, tüm yapıların inşaat seviyesinin %75’e ulaştığında bedelin %25’ini 3. taksit olarak ve tüm yapıların inşaat seviyesinin %100’e ulaştığında geçici kabul yapılmadan önce teklif edilen bedelin %25’ini son taksit olarak ödeyebileceği ifade edilebilir.

3.3.Cezalar ve İskan Alınması

Yükleniciye aşağıda belirtilen cezalar uygulanabilir;

a) İdare tarafından Yüklenicinin kendisine veya tebligat için gösterdiği adrese tebliğ tarihinden itibaren 5 (Beş) gün içinde yüklenicinin yer teslimine iştirak etmemesi ve fiili olarak iş başı yapmaması durumunda, kontrollükçe işin yapılacağı yerde iş başı yapılmadığına dair bir tutanak düzenlenecek ve geçen her takvim günü için yaklaşık maliyetin on binde üçü (%0,03) tutarında gecikme cezası uygulanacağı,

b) İşe fiili olarak başlandıktan sonra da yüklenicinin işi durdurması durumunda, işin durduğunun kontrollükçe tespit edildiği 15 (Onbeş) gün sonrası her takvim günü yaklaşık maliyetin on binde üçü (%0,03) tutarında cezai işlem uygulanacağı,

c)Yüklenici işe başlama tarihinden itibaren 10 (on) takvim günü içerisinde işe ait iş programını idarenin belirleyeceği örnek forma göre ve Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesinin 16. Maddesine göre hazırlayıp idareye teslim edeceği, 10 (on) takvim günü içerisinde iş programının idareye teslim edilmemesi durumunda gecikilen her takvim günü yaklaşık maliyetin on binde üçü (%0,03) tutarında gecikme cezası uygulanacağı,

d)Yüklenicinin; işyerlerindeki her türlü araç, malzeme, ihzarat, iş ve hizmet makineleri, taşıtlar, tesisler ile sözleşme konusu iş için, işin özellik ve niteliğine göre, işe başlama tarihinden geçici kabul tarihine kadar geçen süre içinde oluşabilecek deprem, su baskını, toprak kayması, fırtına, yangın gibi doğal afetler ile hırsızlık, sabotaj gibi risklere karşı, "all risk" sigorta yaptırmak zorunda olduğu, yüklenicinin işe başlama tarihinden itibaren 10 (on) takvim günü içerisinde işe ait all risk sigortayı idareye teslim edeceği, 10 (on) takvim günü içerisinde all risk sigortayı idareye teslim edilmemesi durumunda gecikilen her takvim günü  yaklaşık maliyetin on binde üçü (%0,03) tutarında gecikme cezası uygulanacağı,

e)Yüklenicinin, işin devamı süresince sözleşmeye göre iş başında bulundurması gereken personel, makine ve teçhizatı işin başında bulundurmadığı takdirde  günlük her bir personel, makine ve teçhizat için 1.000,00 TL ceza kesileceği,

f)Yüklenici, işi yer tesliminden itibaren işi süresinde tamamlamazsa gecikilen her takvim günü için yaklaşık maliyetin on binde üçü (%0,03) tutarında gecikme cezası uygulanacağı ihale dokümanında belirtilebilir.

İskân ile ilgili tüm masrafların yükleniciye ait olacağı ve iskan alınmadan bağımsız bölümlerin tamamının yükleniciye verilmeyeceğine yönelik düzenlemeler de ihale dokümanında olması gereken en önemli, unsurlardan birisidir.

 4. SONUÇ

Belediyeler 2286 Sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre gerçekleştirecekleri ihalelerde kendi menfaatlerini korumak, kamu zararının önüne geçebilmek için ihale ön hazırlık aşamalarına, ihale dokümanlarının hazırlanması ve işin yapımı sırasındaki izlenecek yollara dikkat etmesi gerekmektedir. 4374 Sayılı Kamu İhale Kanunu’ndaki gibi ihale dokümanı şablonları ve standart form örnekler bulunmadığı için her ihale için ayrı bir ihale dokümanı hazırlığı yapılmakta, her taşınmaz için ayrı bir değerlendirme yapılmaktadır. Belediyeler için en önemli husus, belediyelerin taşınmaz için mi, yoksa nakit ihtiyacı için mi söz konusu ihaleyi gerçekleştireceğine karar vermesidir.