Arazi ve Arsa Düzenlemesi İşlemlerine Genel Bakış

Giriş

İnsanoğlunun yaradılışından beri gayrimenkul önemli bir servet unsuru olmuştur. Gayrimenkul –taşınmaz- günümüzde ve gelecekte de insanoğlunun doğası gereği servet unsuru olmaya devam edecektir. Taşınmazın değerini tayin eden (servet unsuru olmasını sağlayan); taşınmazın bulunduğu yer ve vasıfları olduğu kadar, belki de daha fazlasıyla imar planında ayrıldığı amaç ve imar durumudur. Son on yıldır imar mevzuatımız oldukça hızlı bir değişim geçirmektedir. Son zamanlarda yayımlanan birçok kanun, tüzük ya da yönetmelikte imar mevzuatı ile ilgili hükümler bulunmaktadır. İmar mevzuatının en girift konularından biri arazi ve arsa düzenlemesidir. Bu çalışmada arazi ve arsa düzenlemesi müessesesi genel kültür babından ana hatları ile irdelenecektir.

Arazi ve Arsa Düzenlemesi Tanım ve İlgili Mevzuat

İmar planlarında resmi ve umumi hizmet alanlarına rastlayan taşınmazların, ilgili kamu idaresi tarafından kamulaştırılması gerekmektedir. Ancak kamulaştırma, maddi kaynak gerektiren bir işlemdir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi ve bu maddenin uygulanmasını göstermek amacı ile çıkarılan İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelikle (AAD Yönetmeliği) getirilen hükümlerle, idarelerce kamulaştırma yapılmaksızın uygulama sorunlarının çözümlenmesi sağlanmaya çalışılmıştır.

3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre;

“İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.

Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatleri olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.

Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakati halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

Arazi ve Arsa Düzenlemesi Yapma Yetkisi Olan İdareler

Genel Yetki

İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre, belediye sınırları içinde arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi belediyelere aittir. Her ne kadar madde metninde belediyelerin yetkili olduğu alan belediye ve mücavir alan sınırları olarak ifade edilmiş ise de, aşağıda açıklanacağı üzere 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 2005 yılından itibaren mücavir alanlarda parselasyon yapma yetkisi il özel idarelerine aittir. Bu nedenle, 2005 yılından itibaren belediyelerin parselasyon yapma yetkisi, belediye sınırları itibarı ile geçerlidir.

Belediyeler, düzenleme yetkilerini belediye encümenleri vasıtası ile kullanmak durumundadır. Diğer organların (örneğin belediye meclisinin ya da belediye başkanının) düzenleme yapma yetkisi bulunmamaktadır.[1]

Belediye Sınırları Dışında

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 2005 yılına kadar belediye ve mücavir alan sınırları içinde parselasyon yapma yetkisi belediyeler tarafından kullanılmıştır. Ancak, 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu’nun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren belediye sınırları dışında imar ile ilgili yetkiler il özel idarelerine geçmiştir.

İl özel idareleri, bu yetkilerini il encümenleri vasıtası ile yürütürler. Ancak, il encümeni kararları valinin denetimine tabidir. İl Özel İdaresi Kanunu’nun 27. maddesine göre vali kanun, tüzük, yönetmelik ve il genel meclisi kararlarına aykırı gördüğü encümen kararının bir sonraki toplantıda tekrar görüşülmesini isteyebilir.

Encümen, kararında ısrar ederse karar kesinleşir. Bu takdirde vali, kesinleşen encümen kararının uygulanmasını durdurur ve idari yargı mercilerine yürütmeyi durdurma talebi ile birlikte on gün içinde başvurur. İtiraz Danıştay tarafından en geç altmış gün içinde karara bağlanır.

Büyükşehir Belediyesi Olan Yerlerde

Büyükşehir belediyelerinde parselasyon yetkisi, büyükşehir belediyesi denetiminde ilgili ilçe veya ilk kademe belediyesince kullanılır.

Büyükşehir içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri tarafından hazırlanan parselasyon planları, büyükşehir belediyesinin denetimine tabidir. Büyükşehir belediyesi, ilçe ve ilk kademe belediyeleri tarafından hazırlanan parselasyon planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek yetkisine sahiptir.

Ayrıca, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun 7/b maddesine göre; büyükşehir belediyeleri, nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde parselasyon planlarını yapmayan ilçe ve ilk kademe belediyelerinin yerine geçerek parselasyon planlarını yapmak veya yaptırmak yetkisine sahiptirler.

Bunun yanı sıra Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/c maddesinde “Kanunlarla büyükşehir belediyesine verilmiş görev ve hizmetlerin gerektirdiği proje, yapım, bakım ve onarım işleriyle ilgili her ölçekteki imar planlarını, parselasyon planlarını ve her türlü imar uygulamasını yapmak ve ruhsatlandırmak” büyükşehir belediyelerinin görevleri arasında sayılmıştır. Bu madde gereğince kanunlarla büyükşehir belediyesine verilen görevlerin gerektirdiği parselasyon işlemleri de büyükşehir belediyeleri tarafından yerine getirilir.

Büyükşehir belediyeleri bu yetkilerini, imar planlarına uygun olarak kullanmak ve ilgili belediyeye bildirmek zorundadır. Ayrıca, büyükşehir belediyeleri bu görevlerden uygun gördüklerini belediye meclisi kararı ile ilçe ve ilk kademe belediyelerine devredebilir ve bu görevleri ilçe ve ilk kademe belediyeleri ile birlikte yapabilirler.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Yetkileri

                Çeşitli kanunlarla Çevre ve Şehircilik Bakanlığına parselasyon yapma yetkisi verilmiştir. Bu kanunlar aşağıda açıklanmıştır: Çeşitli dönemlerde çıkarılan kanunlarla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, tabii afetlerle ilgili imar ve parselasyon planlarını yapmakla görevlendirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığına afetlerle ilgili parselasyon yapma yetkisi veren kanunlar şunlardır:

                4123 sayılı Tabii Afet Nedeniyle Meydana Gelen Hasar ve Tahribata İlişkin Hizmetlerin Yürütülmesine Dair Kanun, 5327 sayılı Denizli-Buldan ve Çevresinde, Hakkari’de, Bingöl-Karlıova ve Çevresi İle Erzurum-Çat’da Meydana Gelen Deprem Afetlerine ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 5234 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun.

Devlet Demiryoolarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler

                5335 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 32. maddesine göre TCDD’na ait olup satışı ve değerlendirilmesi yapılacak taşınmazlarla ilgili olarak, TCDD Genel Müdürlüğü tarafından yapılan veya yaptırılan parselasyon planları, büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi, il, ilçe ve belde belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer. Üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından resen yürürlüğe konulur.

Toplu Konut İdaresi Başkanlığının Yetkileri

                1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesine göre TOKİ Başkanlığı 1164 sayılı Kanun amaçlarında edineceği ve kullanacağı taşınmazlarla ilgili parselasyon planları yapmaya veya yaptırmaya yetkilidir. Ancak, Başkanlığın 1164 sayılı Kanun kapsamında parselasyon planı onaylama yetkisi bulunmamaktadır. Bu planlar, İmar Kanunu hükümleri çerçevesinde onaylanarak kesinleşir.

TOKİ Başkanlığının bir diğer yetkisi ise, 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’ndan kaynaklanmaktadır. Bu Kanun’un 4. maddesi "Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir.

Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından resen onaylanır.

Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından resen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur." hükmündedir.

TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ nün 2008/20 sayılı Genelgesine göre 2985 sayılı Kanun’un 4. maddesine göre onaylanan planlarla ilgili olarak askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler TOKİ Başkanlığı tarafından resen yapılmak suretiyle yürürlüğe konulması gerektiği için, bu planlara göre yapılacak parselasyon planlarının ayrıca belediye veya valilik kararı aranmaksızın kontrollük işlemleri ilgili kadastro müdürlüğü tarafından yapıldıktan sonra tapu sicil müdürlüklerinde tescilleri resen yapılacaktır.

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Yetkileri

4691 sayılı Teknoloji Geliştirme Bölgeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre teknoloji geliştirme bölgelerindeki parselasyon planları ve değişiklikleri, bölgenin yönetici şirketince hazırlanır ve Bilim Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre OSB sınırları içerisinde yapılacak parselasyon planları ve değişiklikleri, OSB tarafından hazırlanır, Bakanlığın onayını mütakiben İl İdare Kurulunun kararı ile yürülüğe girer. 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’nun 4/A maddesine göre endüstri bölgeleri sınırları içerisinde yapılacak parselasyon planları ihale yoluyla hazırlattırılır ve Bakanlık tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.

Özelleştirme İdaresi Başkanlığının Yetkileri

İmar Kanunu’nun Ek 3. maddesine göre özelleştirme programındaki kuruluşlara ait veya bu kuruluşlar lehine irtifak ve/veya kullanım hakkı alınmış arsa ve araziler ile özel kanunları uyarınca özelleştirilmek üzere özelleştirme programına alınan arsa ve arazilerin imar uygulamasına ilişkin parselasyon planları, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından yapılır veya yaptırılır.

Bu parselasyon planları, Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca onaylanır ve İmar Kanunu’nun 19. maddesinde belirtilen ilan ve askıya dair hükümlerden muaf olarak kesinleşir ve yürürlüğe girer.

Arazi ve Arsa Düzenlemesine İlişkin Tanımlar

Düzenleme Sahası: Sınırı belediye sınırları içinde belediye encümeni, bu sınırlar dışında ise il encümeni kararıyla tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen sahadır.

Düzenleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının, imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır.

Özet Cetveli: Düzenleme sahasına giren kadastro ve (varsa) imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, (varsa) kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.

Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakati ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanları gösteren cetveldir.

Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir.

Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olamayan alanlar ile cami, karakol yerleri ile ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür.

Röperli Kroki: Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir.

Ebatlı Kroki: Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerin yazılı olduğu krokidir.

Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir.

Parselasyon Planı: İmar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır.

Parselasyon İşleminin Yapım Aşamaları

Düzenleme Alanının Tespiti

Belediye sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni; bu sınırlar dışında ise il özel idareleri, il encümeni kararı ile düzenleme sahalarını tespit ederek uygulama yapmaktadırlar. İdarelerin düzenleme alanını belirlemede takdir hakları bulunsa da gerek yasal ve gerekse pratik bazı nedenlerle idarelerin düzenleme sahasını belirlerken bazı ilkelere uymaları, uygulamanın sıhhati açısından önem taşımaktadır. Düzenleme sahasının belirlenmesi ile ilgili olarak mevzuatımızda yer alan ya da mevzuatta yer almamakla beraber uyulmasında fayda görülen ilkeler aşağıda açıklanmıştır:

Öncelikle düzenleme sahasındaki yapı inşasına uygun (inşaata elverişli) hale getirilecek arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması göz önünde bulundurulmalıdır. AAD Yönetmeliğinin 5. maddesine göre belediyeler ve il özel idareleri, beş yıllık imar programlarına öncelik tanımak ve beldenin ihtiyaç durumuna göre yeterli miktarda arsayı konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.

Elbette ki bu kural, belediyeler ve il özel idareleri açısından uyulması zorunlu bir kural niteliğinde değildir. Çünkü Kanun’da ve AAD Yönetmeliğinde idarelerin bu konuda gerekli özeni göstermemesi halinde uygulanabilecek herhangi bir yaptırım öngörülmemiştir. Bu nedenle, kuralı sadece bir tavsiye niteliğinde görmek daha uygun olacaktır.

Düzenlemeye giren taşınmazlardan alınacak düzenleme ortaklık payı (DOP) ve kamu tesisleri alanına tahsis (KOP) paylarının dengeli çıkabilmesi, idarelerin kamulaştırma yapmak durumunda kalmaması için düzenleme alanı DOP ve KOP’u karşılayacak büyüklükte belirlenmelidir. Başka bir anlatımla, düzenleme sahasında yer alacak yol, park, terminal gibi kamu hizmet ve tesisleri için ihtiyaç duyulan alanların, tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımı ile düzenleme ortaklık payından sağlaması ve böylece kamu külfetlerinin dengeli bir şekilde dağılımının gerçekleştirilmesi sağlanmalıdır.

Bu husus, AAD Yönetmeliğinin 7. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir: “Düzenleme sahasının tespitinde; düzenleme ile iskana açılacak sahanın imar planı ile getirilmiş park, otopark, yeşil saha ve umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir.”

Bu hususu sağlamak için düzenleme yapılması planlanan alan ve imar planı iyice incelenmeli, DOP ve KOP yaklaşık olarak belirlenmeli, düzenleme sınırı bu iki unsuru dengeli karşılayacak bir şekilde belirlenmelidir.[2]

AAD sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür.

İmar planı kapsamında kalan ve birbirine bitişik olmayan birden fazla bölgede aynı anda imar uygulaması yapılabilir. Bu durumda, her bölgeye bir uygulama numarası verilir. Ancak bu bölgelerin her birinin bağımsız olarak değerlendirilmesi ve DOP, KOP vb. hesaplamaların her bölge için ayrı ayrı tespit edilmesi gerekir. Bu bölgelerin her birinde DOP ve KOP oranlarının farklı oranlarda belirlenmesi mümkündür.

Birbirine bitişik olmayan bölgelerin aynı anda tek bölge olarak değerlendirilip DOP, KOP, vb. hesaplamaların buna göre yapılması mümkün değildir.

Düzenleme yapılacak alanın bir imar adasından küçük olmaması gerekir. Bu husus, AAD Yönetmeliğinin 5. maddesinde şu şekilde yer almıştır:

“Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir.”

Dolayısıyla, düzenleme alanı olarak seçilen sahanın bir imar adasından daha küçük olmamasına dikkat edilmelidir. Bir kadastro adasının büyük bir kısmının düzenleye tabi tutulmasına rağmen yalnızca küçük bir kısmının düzenleme dışı bırakılması hem yasa ve yönetmeliğe, hem de külfetlerin eşit dağıtılması ilkesine aykırıdır. Düzenleme yapılacak arazi ve arsalar imar planı sınırları içerisinde bulunmalıdır. Parselasyon işlemi, imar planının uygulanmasının bir aracı olduğuna göre sadece imar planı bulunan alanlarda düzenleme yapılabilir. İmar planı bulunmayan yerlerde parselasyon yapılması mümkün değildir.

Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, uygulama imar planlarına göre belirlenmektedir. Bu nedenle, bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir.[3]

AAD Yönetmeliğinin 13. maddesi ile düzenleme sahasının mal sahiplerinin talebi üzerine belirlenmesine imkan verilmiştir. Buna göre 5 yıllık imar programında bulunması şartıyla, düzenleme sahaları, mal sahiplerinin arsa payı oranı itibarıyla çoğunluğun talebi ile belirlenebilir. Fakat talep üzerine karar yine belediye ya da il encümeni tarafından verilmelidir. Bu durumda, AAD giderleri talepte bulunan taşınmaz sahipleri tarafından karşılanır.

Uygulayıcıların Görevlendirilmesi

Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliğinin 2. maddesi gereği plân ve haritaların sorumluluğunun, bir harita - kadastro yüksek mühendisi veya mühendisi tarafından üstlenilmesi gerekmektedir.

Parselasyon işlemi, belediye tarafından kendi personeli aracılığı ile yapılabileceği gibi ihale sureti ile de yaptırılabilir.

Parselasyon işlemi, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nun 4. maddesinde “hizmet” olarak sayılmıştır. Bu nedenle parselasyon işleminin ihale yolu ile yaptırılması halinde, Kamu İhale Kanunu, Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu, Hizmet Alımı İhaleleri Uygulama Yönetmeliği ile Hizmet Alımı İhaleleri Muayene ve Kabul Yönetmeliği hükümlerine uyulması gerekir.

Parselasyon işlemini yapabilecek görevlilerin yeterlik durumları, Harita Mühendislik Hizmetlerini Yükümlenecek Müellif ve Müellif Kuruluşlarının Ehliyet Durumlarına Ait Yönetmelik ile düzenlenmiştir.

Yönetmeliğin 5. maddesine göre herhangi bir yöntem ve ölçekteki çizgisel ve sayısal harita yapımı, kadastro haritaları, kentsel ve kırsal arazi ve arsa düzenlemeleri etüd ve işletme haritaları, yer kontrol noktalarının tesisi, tescile konu olan harita ve planlar, deformasyon ölçmeleri, plankote, hidrografik ölçmeler, konum belirlemeleri, yer altı ölçmeleri ile her türlü projelerin araziye uygulama işlerini yapacak kişiler hangi ihale yöntemine tabi olursa olsun yeterlik belgesi almak zorundadır.

Kadastro Görmemiş Yerlerde Yapılacak İşlemler

Kadastro görmemiş yerlerde, henüz mülkiyet durumu tam olarak belli olmayan çok sayıda taşınmaz bulunacaktır. Ayrıca bu alanlarda tapulu taşınmazlar olsa bile, bunların harita tekniği oldukça eski olacağı için, bunların zemine uygulanması da büyük sorunlar çıkaracaktır. Bu nedenle, kadastro görmemiş yerlerde imar uygulaması yapılmaması, yapılması halinde de öncelikle Kadastro Kanunun 39. maddesi kapsamında kadastrosunun yapılması önerilmektedir.[4] Bu madde kapsamında kadastro görmemiş yerlerde imar uygulaması yapılması halinde, öncelikle 39. madde kapsamında kadastronun yapılması, sonrasında ise imar uygulamasının yapılması, mülkiyet uyuşmazlıklarını en aza indirecektir. Üstelik kadastro nedeni ile ortaya çıkan mülkiyet uyuşmazlıkları, imar uygulamasının geçerliliğini etkilemeyeceği için uygulamanın iptal edilmesi ihtimalini de azaltacaktır.[5]

Meralar İçin Gerekli İzinlerin Alınması ve Tescil

İmar uygulamasından önce düzenleme alanında tarım alanı ve mera bulunuyor ise bu taşınmazlar için mevzuata uygun olarak izin alınmalı ve meraların Hazine (vakıf meraların, ilgili vakıf) adına tescili sağlanmalıdır.

Gerekli Kayıt ve Haritalar İle Onaylı İmar Planının Temini

Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmadan önce düzenleme yapılacak alanın halihazır haritasının ve onaylanmış imar planının temin edilmesi gerekir. Eğer, uygulama yapılacak alanın halihazır haritası yoksa, uygulama yapmadan önce halihazır haritanın yaptırılması çok önemlidir. Halihazır harita temin edilmeden yapılacak imar uygulamaları, kişilere ait yapıların başkalarının parseli üzerinde kalmasına neden olabilir.

Güncel halihazır haritaların sağlıklı bir uygulama açısından büyük bir önem taşımasına ve imar planlarının halihazır haritalar üzerine çizilmesinin zorunlu olmasına rağmen, genellikle halihazır harita yapımına veya mevcut halihazır haritanın güncellenmesine dikkat edilmediği görülmektedir. Oysaki zeminde bulunmasına rağmen haritalarda bulunmayan ya da haritada bulunmasına rağmen fiilen zeminde bulunmayan yapılar uygulamanın sıhhatini etkilemektedir.

Özellikle taşınmaz üzerinde bulunan yapıların haritada görünmemesi durumunda, parselasyon esnasında yapılacak zemin kaydırmaları neticesinde, parsel malikiyle zemin malikinin farklılaşması nedeniyle ecrimisil ve yıkım davaları gündeme gelebilmektedir.

Bu sakıncaları önlemek için halihazır haritası bulunmayan yerlerde AAD yapılmadan önce halihazır haritanın yapılması, halihazır harita mevcut ise bunların son duruma uygun olarak güncellenmesi gerekmektedir. Bu durum, AAD Yönetmeliğinin 17. maddesinin de gereğidir. Bu kapsamda halihazır haritalar güncellenerek haritada bulunmayan bütün yapı ve tesisler ile parselasyon işlemi sırasında dikkate alınması gereken diğer unsurların ölçülerek haritaya tersim edilmesi gerekir. Bunun dışında, imar mevzuatı çerçevesinde korunması gerekli yapılar, bu amaçla harita ve diğer belgeler üzerinde belirtilir. Haritada bulunup da, zeminde bulunmayan tesis ve yapılar haritadan silinir. Revizyon işleminde harita sabit tesisleri ihya edilir ve gereği kadar çoğaltılır. Düzenleme sahasına ait haritalar yapılırken veya revize edilirken Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bilgi verilir.

Düzenlemenin hazırlık aşamasında öncelikle düzenlemenin kapsadığı alanda bulunan kadastro parsellerinin teknik ve hukuki yapısının bilinmesi faydalı, hatta zorunludur. Bu sebeple, kadastro müdürlüğünden pafta örnekleri ve mülkiyete ilişkin diğer teknik belgeler, tapu sicil müdürlüğünden de tapu kayıtları istenilmelidir.

Kayıtlarda, taşınmazların ada ve parsel numaralarının, yüzölçümlerinin, vasıflarının, malik veya maliklerinin, hisse oranlarının, sınırlı ayni hakların açıkça belirtilmesine dikkat edilmelidir. AAD Yönetmeliğinin 16. maddesine göre; bu bilgiler tapu kadastro elemanları gözetiminde belediye veya il özel idaresi tarafından görevlendirilen personel tarafından çıkartılır.

Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması

Düzenleme sahası içine giren kadastro parsellerinin sınırları, uygulayıcı tarafından halihazır harita için açılacak paftaya aktarılır. Bu işlemin kadastro mevzuatına uygunluğunun kadastro teknik elemanları tarafından pafta üzerinde ve zeminde yapılacak incelemelerle kontrol edilmesi gerekir. Eğer incelemede herhangi bir eksiklikle karşılaşılmaz ise bu durum belirtilerek kadastro teknik elemanı ve kadastro müdürü tarafından imzalanıp tasdik edilir. Ozalit kopyası kadastro müdürlüğünde arşivlenir.

Encümen Onayı

Düzenleme haritaları hazırlandıktan ve düzenlemeye giren parseller tespit edildikten sonra haritaların, düzenlemeye giren parsellere ilişkin bilgilerin ve kısmen düzenlemeye giren kadastro parselleri için düzenlenen ayırma çaplarının encümen tarafından onaylanması gerekir.

Düzenlemeye giren parsellerin encümen kararında açıkça belirtilmesi gerekir. Encümen kararında belirtilmeyen parsellerin düzenlemeye tabi tutulması yolsuz tescil sonucunu doğurur.[6] Düzenlemeye giren parsellerin bir kısmının yazılarak diğerleri için “vs., vb.” gibi ibareler kullanılması parselasyon işlemini sakatlar.[7]

Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması

Düzenleme haritası hazırlandıktan ve düzenleme sınırı geçirildikten sonra, düzenleme alanında kalan taşınmazlar tespit edilerek bu taşınmazların tapu kütüklerine belirtme yapılır.

AAD Yönetmeliğinin 29. maddesi gereğince, düzenlemeye alınan taşınmazların ada ve parsel numaraları ve belediye encümen kararı örneği bir yazı ile birlikte mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilerek, kayıtlarında imar düzenlemesine alındığının belirtilmesi istenir.

Tapu sicil müdürlüğünce taşınmazların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine “imar düzenlemesine alınmıştır” şeklinde belirtme yapılır. Uygulamaya tabi tutulan fakat belediye encümeni tarafından uygulamaya alındığı bildirilmeyen parsellerin tapu kütüğüne de belirtme yapılması faydalı olacaktır.[8]

Uygulama Haritaların Hazırlanması ve İmar Adalarının Teşekkülü

İmar planlarının çizim tekniği, parselasyon haritalarının çizim tekniği kadar hassas değildir. Bunun temel nedeni, imar planı çizimindeki inceliğin, harita çizimindeki gereken inceliğe uymamasıdır. Halbuki imar planlarına göre oluşturulacak uygulama haritaları, üzerinden ölçü alınmasına imkan verecek şekilde olmalıdır. Bu nedenle imar planlarının zemine aplikasyonunu sağlamak amacı ile uygulama haritaları hazırlanır.

Yönetmeliğin 19. maddesinde belirtildiği üzere boyut değiştirmeyen şeffaf altlık bütünlemesi yapılmış halihazır haritalar veya yeni açılacak paftalar üzerine düzenleme alanındaki bütün detaylar cephe hatları yol genişlikleri ve korunması gereken yapılar belirtilerek düzenleme sahasına ait uygulama haritası hazırlanır.

Böylece hazırlanan uygulama haritalarında, kadastro adalarından ayrı olarak imar adaları oluşacaktır. Oluşan bu adaları kadastro adalarında en son numaralı adanın numarası takip edilerek numaralandırmak gerekir. Ancak önceden imar uygulaması yapılmış ve ada numarası verilmiş ise, bu ada numarasından başlayarak numaralandırma işlemine devam edilir.

Parselasyon planları, adı plan olmakla birlikte aslında plan değildir. İmar planındaki yolları yapı adalarını ve bu adalar içindeki imar parsellerini gösteren bir paftadır. Bu nedenle, uygulamada parselasyon planı deyimi yerine çoğunlukla parselasyon haritası ya da uygulama haritası denilmektedir.

Parselasyon planı, uygulama haritasına göre araziye uygulanan imar adalarının rölöve ölçülerine dayanılarak yapılır.

Parselasyon plan paftaları, halihazır haritaların pafta anahtarına göre açılır ve her türlü tersim ve mürekkepleme işlemi Teknik Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılır.

Bu planlar 1/1.000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır ve o paftaya isabet eden bütün mevcut nirengi noktaları, kullanılan eski ve yeni tesis edilmiş poligon noktaları koordinat değerlerine göre ve ayrıca kadastro durumu da usulüne uygun olarak kesik hatlarla tersim edilir.

Uygulama haritalarında düzenleme alanındaki bütün detaylar, cephe hatları, yol genişlikleri ve korunması gerekli yapılar gösterilir.

Düzenleme Ortaklık Payının ve Kamulaştırılacak Alanın Tespiti ve Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı

AAD Yönetmeliğinin 30. maddesine göre düzenleme alanına giren kadastro parselleri ile varsa imar parsellerinin yüzölçümleri toplamından, imar adalarına imar parsellerine ayrılan kısımların yüzölçümleri toplamı çıkarılarak “umumi hizmetlere ayrılan miktar” bulunur. (Bu hesaplamaya ilişkin olarak “Düzenleme Ortaklık Payı ve Kamulaştırma Miktarı Hesap Çizelgesi” düzenlenir.)

Örneğin, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümü 12.000 m², imar parsellerine yapılan tahsis miktarı 9.000 m² ise umumi hizmetlere ayrılan alan 3.000 m² olarak bulunur.

Ancak, burada bir hususa dikkat çekmekte fayda vardır: AAD Yönetmeliği, umumi hizmetlere ayrılacak alan hesabı yapılırken düzenlemeye giren alan toplamından imar parsellerine yapılan tahsis toplamının çıkarılmasını öngörmektedir. Oysa, imar parsellerine yapılacak tahsis miktarının tespit edilebilmesi için öncelikle umumi hizmetlere ayrılan alanın tespit edilmesi gerekir.

Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik hükümlerine göre imar planı kapsamına alınan yerlerin ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı ve donatı alanlarının Yönetmelik ekinde yer alan standartlardan az olmamak üzere ayrılması gerekmektedir.

Bu da göstermektedir ki umumi hizmetlere ayrılan alan toplamı, imar parseline yapılan tahsisten bağımsızdır. Önce standartların altına düşmemek kaydı ile umumi hizmetler için alan ayrılması, düzenlemeye giren alan toplamından bu tutar düşülerek imar parsellerine yapılacak tahsisin belirlenmesi gerekir. Bu nedenle, öncelikle umumi hizmetlere ayrılan yol, park, yeşil alan gibi alanların yüzölçümleri toplanarak, umumi hizmetlere ayrılan alanın bu şekilde tespit edilmesi daha doğru bir yaklaşım olacaktır.

Düzenleme Ortaklık Payının Oranının ve Kamulaştırılacak Alanın Hesaplanması

İmar Kanununun 18. maddesine göre düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin % 40’ını geçemez. Daha önceden % 35 olan bu oran, 5006 sayılı Kanun’la % 40 olarak değiştirilmiştir. Ancak Kanun’da yapılan değişikliğe paralel olarak AAD Yönetmeliğinde henüz değişiklik yapılmamıştır. AAD Yönetmeliğinin 33. maddesinde DOP oranı hala % 35 olarak yer almaktadır. Ancak, Kanun’un hükmü kuşkuya ya da yoruma yer bırakmayacak kadar açık olduğu ve Yönetmelikler kanunlara aykırı olamayacağı için DOP oranı konusunda Kanunda yer alan % 40 oranının uygulanması gerekir.

DOP, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeye giren kısımlarının yüzölçümleri ile orantılı olarak alınır.

AAD Yönetmeliğinin 31. maddesine göre DOP oranı, umumi hizmetlere ayrılan miktarın, DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle bulunur. Bunun yerine, DOP oranının herhangi bir hesaplama yapmaksızın azami oran olan % 40 olarak tespit edilmesi mevzuata aykırıdır.[9]

Kamulaştırılması gereken alan; umumi hizmet alanları toplamından, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 40’ının çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 60’a bölünmesiyle tespit edilir.

Her ne kadar AAD Yönetmeliğinin 31. maddesinin son fıkrasında “kamulaştırılması gereken alan, umumi hizmetlere ayrılan alandan, düzenlemeye giren parsel alanları toplamının % 35'inin çıkarılması ile bulunan farkın 100 ile çarpılıp 65'e bölünmesiyle bulunur” hükmü yer almakta ise de, 18. maddede 5006 sayılı Kanunla yapılan değişiklik dikkate alındığında fıkrada yer alan 35 rakamının 40 ve 65 rakamının 60 olarak uygulanması gerekir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinde “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.” hükmü yer almaktadır. Bu hüküm uyarınca, DOP ile karşılanamayan alanların doğrudan kamulaştırma ile temin edilmesi gerektiği düşünülebilirse de AAD Yönetmeliğinin 32. maddesi, İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile 11. maddesini birlikte değerlendirerek kamulaştırma konusunda kademeli bir anlayış benimsemiştir. 32. madde hükmüne göre, düzenleme sahasında umumi hizmetler alanlarının düzenleme ortaklık payından karşılanamaması durumunda önce, bu düzenleme sahasında bulunan belediyeye ait arsalar umumi hizmetlere tahsis edilir. Bunlar yetmediği takdirde, düzenleme sahasında bulunan ve belediyeye terki mümkün olan Hazine veya özel idare mülkiyetindeki parsellerden; meydan yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşım istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere rastlayan kısımlar belediyeye terk edildikten sonra, aynı maksada tahsis edilirler.

Bu durumda Kanun’un 18. maddesi ile AAD Yönetmeliğinin 32. maddesi çelişiyor gibi görülebilir. Kanuna göre doğrudan kamulaştırma yapmak gerekirken Yönetmeliğe göre önce belediye, sonra Hazine mülkiyetindeki taşınmazların bu işe tahsis edilmesi, bunların yetmediği durumda kamulaştırma yapılması gerekmektedir. Ancak burada herhangi bir çelişki ya da kanuna aykırılık bulunmamaktadır. Çünkü Yönetmeliğin 32. maddesi, Kanunun 18. maddesi ile 11. maddesini birlikte değerlendirmektedir.

Umumi hizmetlere ayrılan yerler belediye, Hazine ve özel idareden karşılanamadığı takdirde aşağıdaki sıraya göre kamulaştırma yapılır: Kadastro parsellerinin yüzölçümü en büyük olanından başlamak üzere, müstakil imar parselleri verildikten sonra arta kalan miktarları, alanları en küçük bir imar parseli alanının dörtte birinden daha küçük olan kadastro ve (varsa) imar parsellerinin en küçüğünden başlanarak yeteri kadarı, tamamı yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark, cami, karakol gibi umumi tesislere isabet eden kadastro ve varsa imar parsellerinin yeteri kadarı kamulaştırma yapılır.

İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Parselasyon Haritasının Hazırlanması

İmar adaları, imar planı ve yönetmeliğindeki yapı nizamı ile diğer ilgili hükümler dikkate alınmak suretiyle önce geçici parsellere ayrılır.

Her bir imar adası içindeki parsellere kuzeybatıdan başlayarak saat ibresi yönünde hareketle parsel numarası verilir.

İmar adaları, imar planı ve yönetmeliği hükümlerindeki şartlara uygun olarak parsellere ayrılır. Alan belirlendikten sonra, parseli hisseli durumda bırakmamak için sınırları, plan ve yönetmeliğe aykırı olmamak kaydıyla az miktarda kaydırılarak kesinleştirilir.

Meskun alanlarda teşkil edilecek parsele birden fazla mevcut bina girmesini önlemek ve parseli müstakil hale getirebilmek için düzgün imar parseli teşkili yerine (mevzuata uygun bina yapılabilmesi şartıyla), kadastro parsel sınırları, imar parseli olarak alınabilir.

İmar adalarına kadastro müdürlüğü tarafından verilen ada numarasından başlayarak birbirini izleyen numaralar verilir. Kadastrosu ada sisteminde olmayan yerlerde, ada numaraları 101’den başlar. Düzenleme yapılan yerde daha önceden uygulama yapılmış ise ada numaraları, son imar adası numarasından başlayarak verilir. Numara verilen adalardan herhangi biri tescile tabi olmasa bile aynı numara bir başka adaya verilemez.

Ada numaraları, sadece sayıdan ibaret olup harfli, romen rakamlı ve taksimli olamaz. Adaların yerlerini ve numaralarını gösteren bir ada anahtarı ve bir ada fihristi düzenlenir.

Genel hizmetlere tabi yerlere ve tescile tabi olmayan yerlere ada numarası verilmez.

Kadastro Parsellerinin İmar Parsellerine Dönüştürülmesi

İmar parselleri harita üzerinde oluşturulduktan sonra hukuki olarak da oluşturulması, yani kadastro parsellerinden gerekli miktarda DOP alınarak bunların imar parsellerine ayrılması ve tapuya tescil edilebilir hale gelmesi gerekir. Bunun için öncelikle düzenlenmesi gerekli cetveller hazırlanarak kadastro parselleri, imar parseli haline getirilmelidir.

Düzenlenmesi gereken belgelerin neler olduğu aşağıda açıklanacaktır. Ancak burada öncelikle şu hususun vurgulanması gerekir: Ada dağıtım cetvelleri ve diğer kayıtların, dağıtıma ilişkin bilgileri sağlıklı bir şekilde içermesi zorunludur. Bu kayıtların hatalı ve belirsiz olması durumunda parselasyon işleminin hukuka uygun bir şekilde tesis edildiğinden söz edilemez. Bu durum da, parselasyon işleminin iptaline neden olabilecektir.[10]

Düzenlenmesi gerekli cetvellerden biri özet cetvelidir. AADYönetmeliğinin 4/e maddesine göre özet cetveli; düzenleme sahasına giren kadastro ve (varsa) imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, (varsa) kamulaştırma ve bağış miktarları, oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.

Özet cetveli düzenlemeye tabi tutulan kadastro parselleri ile eski imar parselleri için düzenlenir. Kısmen düzenlemeye tabi tutulan parsellerin, düzenlemeye tabi tutulmayan kısımlarının da bu cetvelde gösterilmesi gerekir. Daha sonra, bir kadastro ya da imar parselinin uygulama sonucu hangi imar adasına gittiğini gösteren tahsis cetveli düzenlenir. Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesinde tahsis cetveli kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetvel olarak tanımlanmıştır. Düzenlenmesi gereken bir başka cetvel ise ada dağıtım cetvelidir. Ada dağıtım cetveli, her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin hangi kadastro veya imar parsellerinden nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakati ile terk edilen alanları, kamulaştırılacak alanları gösteren cetveldir.

Parselasyon Planlarının Onayı

Özel kanun hükümleri saklı kalmak kaydı ile parselasyon planları ve buna ilişkin cetveller; belediye sınırları içerisinde belediye encümeni, belediye sınırları dışında ise il encümeni tarafından onaylanır.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7/b maddesi gereği ilçe ve ilk kademe belediyeleri tarafından hazırlanacak parselasyon planlarının büyükşehir belediyesi tarafından onaylanması gerekmektedir. Madde gereği, ilçe ve ilk kademe belediyeleri tarafından hazırlanan parselasyon planları ve ekleri, büyükşehir belediyesi encümeni tarafından onaylanacaktır. Büyükşehir belediyesi sınırları içerisindeki belediyelerce kesinleştirilerek tescil için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü taşra teşkilatına gönderilen parselasyon planlarının teknik kontrolü sırasında büyükşehir belediyesinin onayı aranacaktır.

Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve Mazbut Vakıflara Ait Taşınmazlara İlişkin Uygulamaların Vakıflar Genel Müdürlüğüne Bildirilmesi

5737 sayılı Vakıflar Kanunu’nun 22. maddesine göre Vakıflar Genel Müdürlüğüne ve mazbut vakıflara[11] ait taşınmazlarla ilgili olarak belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan parselasyon planlarının, askıya çıkarılmadan önce ilgili idareler tarafından bu Genel Müdürlüğe bildirilmesi zorunludur.

Parselasyon İşleminin İlanı ve İtiraz

Parselasyon planları encümenin onayından sonra bir ay süre ile ilgili idarece asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda parselasyon planları ve ekleri kesinleşir, tescil için mahalli tapu ve kadastro idaresine gönderilir.

Parselasyon planlarına, askı ilan süresi içinde ilgili idare nezdinde itiraz edilebilir. İtiraz belediye başkanlığına veya il özel idaresini temsilen valiliğe yapılır. Belediye başkanlığına ve valiliğe yapılan itirazlar, bu makamlar tarafından belediye veya il encümenine gönderilir.

İtiraz, belediye veya il encümenince karara bağlanarak tebliğ edilir. Bu konuda yetki encümendedir. Belediye başkanının ya da belediye meclisinin parselasyon işlemine karşı yapılan itirazı görüşme ve karara bağlama yetkisi yoktur.

Danıştay Altıncı Dairesinin 07.03.2006 tarihli ve E:2005/392, K:2006/851 sayılı kararında, “parselasyon işlemlerini yapma yetkisi bulunan belediye encümenince tesis edilen işleme yapılan itirazın yine belediye encümeninde görüşülerek karara bağlanması gerekirken, belediye başkanlığı işlemiyle reddedilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı” ifade edilmiştir.[12]

Parselasyon Planlarının Kadastro Müdürlükleri Tarafından Kontrolü

Yükleniciler tarafından yapılarak belediye ve özel idare tarafından onaylanan parselasyon planlarının ve eklerinin kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilmesi gerekir.

Tapuya Tescil

Kadastro müdürlüğü tarafından kontrol edilen parselasyon işlemi, tapu sicil müdürlüğü tarafından tapuya tescil edilir.

Belediye veya il özel idaresi tarafından yapılan veya yaptırılan imar parselasyon planı ve ekleri encümen veya il encümeni tarafından onaylanıp kesinleştikten sonra kadastro teknik yönetmeliklerine ve izahnamelerine uygunluğu mahalli kadastro müdürlüklerince kontrol edildikten sonra tescil için ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilir.

Tescil işleminin nasıl yapılacağı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nün 1477 sayılı Genelgesiyle açıklanmıştır. Tescil işlemi için tapu sicil müdürlüğüne gönderilen dağıtım cetvelleri, kadastro veya varsa daha önceden oluşmuş imar parselinin bulunduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve sonra sırasıyla imar parsellerinin tescili yapılır.

Eğer kadastral parselin tamamı imar uygulamasına giriyor ise tapu kütük sahifesinin tamamen kapatılması, kütüğün beyanlar hanesine “taşınmazın kütüğünün imar uygulaması nedeni ile kapatıldığının” yevmiye tarih ve numarası ile birlikte yazılması gerekir.

Eğer taşınmaz kısmen uygulamaya giriyorsa taşınmazın tapu kütüğü tamamen kapatılmaz. Şuyulanan miktar kırmızı mürekkeple yüzölçümü sütunundan düşülerek gittiği imar parselinin ada ve parsel numarası gösterilir.

Yeni imar parselinin tescil edildiği kütük sahifesi, kadastro parselinin yeni sahife no sütununda gösterilir, imar parseline ait kütük sahifesinin eski sahife no sütununda kadastro parsellerinin cilt ve sahife numarası yazılır. Yoldan ihdas edilen yer varsa yeni imar parselinin geldi sütununa “YOLDAN” kelimesi yazılır. Daha sonra tapu senetleri düzenlenir.

             Sonuç

            Geçmişten günümüze Hamur Kuralı, Tarla Kuralı ve Çap Kuralı gibi adlar alan ve kent bilim alanında birçok batı ülkesinin mevzuatında da yer bulan arazi ve arsa düzenlemesi, bu kuralı ilk uygulayan Frankfurt/Almanya Belediye Başkan ADDİKES YASASI olarak da bilinmektedir. Kuralın temel amacı idarelere, imar nedeni ile oluşan rantlardan bir nebze olsun pay alma imkanı sağlaması ve umumi hizmetlere ayrılan yerlerin kamulaştırma yapılmadan temin edilmesi imkanı sağlamaktır. Bu çalışmada kısaca arazi ve arsa düzenlemesi konusu, ana hatları ile incelenmeye çalışılmıştır.

* Bu çalışma ağırlıklı olarak, İMAR HUKUKU, Suat Şimşek, Ankara 2010 adlı eserden özet çıkartılarak hazırlanmıştır.  

[1] Danıştay Altıncı Dairesi, 21.01.1997, E:1996/789, K:1997/385

[2] İnam, Ş (1989) Arazi ve Arsa Düzenlemesinde 3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Madde Uygulaması, Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, s:32

[3] Danıştay Altıncı Dairesi, 12.01.2004, E:2003/1709, K:2004/26

[4] Koçak, H. ve Beyaz, M. (2004) “İmar Uygulamaları” 2004, s: 62

[5] Koçak, H. ve Beyaz, M. (2004) “İmar Uygulamaları” 2004, s: 62

[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 18.12.1992, E:1992/15484, K:1992/15906

[7] Danıştay Altıncı Dairesi, 10.03.2004, E:2002/5617, K:2004/1412; 03.06.2004, E:2003/600, K:2004/3476

[8] Koçak, H. ve Beyaz, M. (2004) “İmar Uygulamaları” 2004, s: 45

[9] Danıştay Altıncı Dairesi, 22.10.1991, E:1990/5, K:1991/2101

[10] Danıştay Altıncı Dairesi, 22.12.1998, E:1997/5781, K:1998/6711

[11] Vakıflar Kanunu uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilecek ve temsil edilecek vakıflar ile mülga 743 sayılı Türk Kanunu Medenisinin yürürlük tarihinden önce kurulmuş ve 2762 sayılı Vakıflar Kanunu gereğince Vakıflar Genel Müdürlüğünce yönetilen vakıflar

[12] Aynı yönde Danıştay Altıncı Dairesi, 25.11.1983, E:1981/2352, K:1983/3768